Da bi se osigurala pravična cena i transparentnost u procesu kupovine, procena vrednosti nekretnine je ključni korak koji je ujedno i obavezan ukoliko želite da podignete kredit za stan kako bi rešili svoje stambeno pitanje.
Bilo da je vaša odluka novogradnja u Vrnjačkoj Banji, Beogradu ili Novom Sadu, kada god kupujete stan na kredit, usluge procenitelja će biti neophodne za sve one koji stan kupuju na kredit.
Kupovina stana predstavlja jednu od najvažnijih finansijskih odluka u životu pojedinca, dok su usluge procenitelja tu da učine da vrednost nekretnine bude utvrđena na ispravan i objektivan način.
U ovom tekstu ćemo detaljno razmotriti šta procena vrednosti nekretnine podrazumeva, ko su stručnjaci kvalifikovani da je obavljaju, zašto je ona neophodna, od kojih faktora zavisi i kako izgleda proces procene korak po korak.
Šta je procena vrednosti nekretnine? koja su zaduženja procenitelja vrednosti?
Procena vrednosti nekretnine je postupak kojim se utvrđuje tržišna vrednost nekretnine na osnovu različitih faktora, uključujući lokaciju, veličinu, starost i trenutno stanje objekta.
Ovaj postupak pomaže potencijalnim kupcima i prodavcima, ali i bankama i osiguravajućim društvima da dobiju realnu sliku o vrednosti nekretnine. Procena se koristi za različite svrhe, poput određivanja prodajne cene, kao i za potrebe kreditiranja, investiranja i osiguranja.
Ko može biti procenitelj i koja su njegova zaduženja?
Procenitelj nekretnina je stručnjak koji se bavi utvrđivanjem tržišne vrednosti nepokretnosti. Njegov posao uključuje analizu tržišta, pregled dokumentacije o nekretnini, fizički obilazak i inspekciju nekretnine. Procenitelji takođe prate tržišne trendove i analiziraju ekonomske pokazatelje koji mogu uticati na vrednost nekretnina. Osim toga, oni se često bave i savetovanjem klijenata o najboljem načinu upravljanja i ulaganja u nekretnine, pružajući stručne savete bazirane na svojim procenama i tržišnim analizama.
Procenu vrednosti nekretnine mogu obavljati licencirani procenitelji koji su stručnjaci u oblasti nekretnina. Oni su obučeni da objektivno procene vrednost nekretnine koristeći standardizovane metode procene. Procenitelji moraju da prate etički kodeks i da se oslanjaju na svoje znanje, iskustvo i dostupne tržišne podatke kako bi izvršili što precizniju procenu vrednosti.
Da bi se postalo procenitelj nekretnina u Srbiji, potrebno je zadovoljiti niz strogo definisanih kriterijuma:
- najmanje četiri godine visokoškolskog obrazovanja;
- tri godine iskustva u relevantnom sektoru;
- uspešno završenu specijalizovanu obuku za procenitelje;
- položen stručni ispit;
- neophodno je da kandidati nemaju krivičnih presuda.
Ministarstvo finansija Republike Srbije je zaduženo za organizaciju ispita koji kandidati moraju položiti da bi stekli licencu. Nakon uspešnog polaganja, kandidati dobijaju licencu koja ih ovlašćuje da deluju u skladu sa Zakonom o proceniteljima vrednosti nepokretnosti.
U Srbiji postoji preko 200 licenciranih procenitelja, od kojih se većina nalazi u Beogradu, čak 60%. Ovi stručnjaci su organizovani u dva glavna udruženja: Nacionalno udruženje procenitelja Srbije (NUPS) i Društvo procenitelja Srbije.
Zašto se obavlja procena vrednosti nekretnine?
Procena vrednosti nekretnine se obavlja iz više razloga:
- Za kupce, to je važan korak za osiguranje da ne plaćaju više od realne tržišne vrednosti stana.
- Za prodavce, procena može pomoći u postavljanju konkurentne cene koja će privući kupce.
- Banke i finansijske institucije zahtevaju procene kako bi osigurale da vrednost nekretnine pokriva iznos hipotekarnog kredita.
- Takođe, procene su neophodne za proces osiguranja, poreza na imovinu i u pravnom postupanju.
Kada je reč o kreditiranju, banka će koristiti procenu vrednosti nekretnine kako bi odredila koliki iznos kredita može odobriti, kao i da bi se osigurala da vrednost nekretnine pokriva vrednost kredita.
Na osnovu kojih faktora se obavlja procena vrednosti nekretnine?
Vrednost nekretnine zavisi od širokog spektra faktora:
- Lokacija je često najvažniji faktor — Nekretnine u atraktivnijim delovima grada ili bliže važnim infrastrukturnim objektima obično imaju višu vrednost;
- Veličina, starost i stanje objekta – Stanovi koji su nedavno renovirani ili imaju određene dodatke poput unapređenja energetske efikasnosti mogu biti više vrednovani.
- Tržišni trendovi i kamatne stope takođe mogu uticati na procenjenu vrednost.
Važno je uzeti u obzir i druge ključne elemente koji utiču na finalnu vrednost. Među značajnijima su spratnost objekta, gde stanovi na spratovima od prvog do četvrtog imaju prednost. Sistem grejanja, koji zauzima 7% u proceni, fokusira se na tip i efikasnost.
Kvalitet i stanje kupatila, kuhinje, stolarije i prisustvo terase svaki doprinose po 5% u proceni. Dodatni faktori koji formiraju celovitu sliku vrednosti obuhvataju godinu izgradnje, raspored prostorija, kvadraturu, prisustvo lifta i parkinga, orijentaciju stana i blizinu infrastrukturnih objekata kao što su javni prevoz, škole, vrtići i prodavnice.
Kako izgleda procena vrednosti nekretnine korak po korak?
Procena vrednosti nekretnine obično počinje zahtevom klijenta.
Nakon toga, procenitelj prikuplja sve relevantne informacije o nekretnini, uključujući pravne dokumente, planove i prethodne procene.
Sledeći korak je fizički obilazak nekretnine, gde procenitelj izvršava detaljan pregled objekta i beleži sve bitne karakteristike i eventualne nedostatke. Nakon terenskog rada, procenitelj analizira sve prikupljene podatke u odnosu na trenutne tržišne uslove i koristi odgovarajuće metode procene (kao što su poređenje sa sličnim nekretninama, metoda troškova i metoda prihoda) kako bi došao do konačne procenjene vrednosti.
Procena vrednosti nekretnine je, dakle, složen proces koji zahteva detaljno razumevanje tržišta nekretnina i profesionalni pristup. Ovaj postupak ne samo da pomaže u oblikovanju pravične tržišne cene, već i štiti interese svih uključenih strana, osiguravajući da transakcija bude izvršena na osnovu objektivnih i tačnih informacija.